Mercado inmobiliario en Lima 2026: precios, tendencias y oportunidades que debes conocer

El mercado inmobiliario de Lima atraviesa un periodo de mayor actividad. Durante 2025 aumentó de manera importante la venta de viviendas nuevas y también creció el número de nuevos créditos hipotecarios, mientras que las tasas promedio de los créditos hipotecarios en soles continuaron descendiendo.

Para quienes están pensando en comprar una vivienda, vender una propiedad o invertir en el mercado inmobiliario, conocer estas tendencias puede ser fundamental para tomar mejores decisiones.

El mercado de vivienda mostró una importante recuperación

Según información publicada por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), durante 2025 se vendieron 29,042 departamentos nuevos en Lima Metropolitana, frente a 20,956 unidades vendidas durante 2024.

Esto representa un crecimiento de 38.6% en un solo año.

El crecimiento no fue uniforme en todos los sectores de Lima. Las mayores variaciones se registraron en Lima Sur, Lima Top y Lima Moderna, con incrementos de 52.3%, 51.9% y 44.9%, respectivamente.

El aumento de las ventas refleja una mayor actividad del mercado residencial y una recuperación frente a los niveles observados en años anteriores.

Más compradores están recurriendo al financiamiento hipotecario

Otro indicador importante es la evolución del crédito hipotecario.

En 2025 se registraron 41,057 nuevos créditos hipotecarios para vivienda, frente a 33,675 en 2024. El incremento fue de 21.9%.

Asimismo, los desembolsos de nuevos créditos hipotecarios alcanzaron aproximadamente S/ 15,626 millones, frente a S/ 12,487 millones en 2024, lo que representa un crecimiento de 25.1%.

Esto muestra que el financiamiento continúa siendo un componente importante del mercado inmobiliario peruano.

¿Qué pasó con las tasas hipotecarias?

Durante 2025, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en soles se ubicó en 7.9%, por debajo del 8.2% registrado en 2024.

La evolución de las tasas es importante porque puede afectar directamente la capacidad de compra de una familia y el costo total de financiar una vivienda.

Sin embargo, la tasa que finalmente obtiene cada comprador depende de factores como el banco, plazo, cuota inicial, perfil crediticio y características del préstamo. Por eso, antes de tomar una decisión conviene comparar diferentes alternativas de financiamiento.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima?

No existe un único precio por metro cuadrado para toda Lima.

El valor de una propiedad puede cambiar considerablemente dependiendo del distrito, ubicación exacta, antigüedad, estado de conservación, características del edificio, estacionamientos, áreas comunes, vista y otros factores.

El BCRP mantiene una base de datos con información trimestral de precios por metro cuadrado para 12 distritos de Lima, entre ellos San Isidro, Miraflores, Barranco, San Borja, Santiago de Surco, La Molina y otros distritos representativos del mercado residencial. Estas series llegan actualmente hasta el primer trimestre de 2026.

Por ello, comparar una propiedad únicamente con el promedio general de Lima puede resultar poco preciso.

Lima Top continúa concentrando algunos de los precios más elevados

Dentro del mercado residencial de Lima existen diferencias importantes entre distritos.

San Isidro, Miraflores y Barranco se encuentran entre los mercados de mayor valor por metro cuadrado, aunque cada uno presenta características y submercados diferentes.

El análisis publicado por el BCRP para el cuarto trimestre de 2025 muestra que San Isidro, Barranco y Lince presentaban una elevada dispersión de precios por metro cuadrado, lo que demuestra que incluso dentro de un mismo distrito pueden existir diferencias importantes entre propiedades.

Esto es especialmente importante para propietarios y compradores.

Una propiedad ubicada en una zona determinada no necesariamente vale lo mismo que otra situada a pocas cuadras.

¿Por qué una propiedad puede valer más que otra?

El precio de una vivienda depende de una combinación de factores.

Entre los principales se encuentran:

• Ubicación.

• Precio por metro cuadrado de la zona.

• Área total y área construida.

• Distribución.

• Antigüedad.

• Estado de conservación.

• Calidad de los acabados.

• Número de dormitorios y baños.

• Estacionamientos.

• Depósito.

• Vista.

• Iluminación.

• Piso.

• Áreas comunes.

• Seguridad.

• Mantenimiento.

• Cercanía a parques, colegios, comercios y vías principales.

Por eso, determinar el precio correcto de una propiedad requiere un análisis comparativo y no solamente aplicar un precio promedio por metro cuadrado.

¿Comprar para vivir o comprar como inversión?

La respuesta depende de los objetivos de cada comprador.

Una persona que busca su vivienda familiar probablemente dará mayor importancia a la ubicación, distribución, colegios, seguridad, accesibilidad y comodidad.

En cambio, un inversionista puede prestar mayor atención a factores como:

• Demanda de alquiler.

• Precio de compra.

• Renta mensual potencial.

• Gastos de mantenimiento.

• Impuestos.

• Vacancia.

• Potencial de valorización.

• Rentabilidad.

El BCRP también realiza seguimiento al ratio entre precio de venta e ingreso anual por alquiler, indicador que permite aproximarse al número de años de alquiler necesarios para recuperar el valor de compra de una propiedad. Al cuarto trimestre de 2025, este indicador se situó en 16.3 años en promedio para el conjunto de distritos analizados.

Este indicador no debe interpretarse de manera aislada como una recomendación de inversión, pero sí puede ser una herramienta útil para comparar mercados.

¿Es un buen momento para comprar una propiedad?

No existe una respuesta única para todos.

El momento adecuado depende de la situación financiera del comprador, el objetivo de la adquisición, el tipo de propiedad y la zona elegida.

Sin embargo, los indicadores recientes muestran un mercado con mayor movimiento.

En 2025 aumentaron significativamente las ventas de viviendas nuevas, crecieron los nuevos créditos hipotecarios y disminuyó la tasa promedio de los créditos hipotecarios en soles respecto al año anterior.

Para un comprador, esto significa que vale la pena analizar el mercado con información actualizada y comparar diferentes alternativas antes de decidir.

No se trata simplemente de comprar porque “los precios están subiendo” o esperar indefinidamente a que bajen.

La clave está en analizar qué propiedad se está comprando, dónde está ubicada, a qué precio y con qué objetivo.

¿Y qué significa esto para quienes quieren vender?

Para los propietarios, un mercado con mayor actividad puede representar una oportunidad para evaluar la venta de una propiedad.

Pero tener un mercado activo no significa que cualquier precio vaya a funcionar.

Uno de los errores más frecuentes al vender una propiedad es establecer el precio basándose únicamente en cuánto necesita obtener el propietario o en cuánto pagó años atrás.

El precio de mercado debe analizarse considerando propiedades comparables, ubicación, características, estado de conservación y demanda actual.

Una propiedad correctamente valorizada puede generar mayor interés y reducir el tiempo necesario para encontrar compradores potenciales.

Chacarilla, San Isidro, Miraflores y otras zonas de Lima

Los mercados inmobiliarios de Lima no se comportan de la misma manera.

Dentro de los distritos de mayor valor existen además diferentes zonas y submercados.

Chacarilla, por ejemplo, tiene características diferentes a otras áreas de Santiago de Surco.

Lo mismo ocurre entre diferentes sectores de San Isidro, Miraflores, La Molina o San Borja.

Por eso, para conocer realmente el valor de una propiedad es recomendable analizar información específica de su zona y compararla con inmuebles similares.

El BCRP dispone de series históricas de precios por metro cuadrado para distintos distritos, lo que permite observar la evolución del mercado a lo largo del tiempo.

El mercado inmobiliario requiere información y análisis

Comprar, vender o invertir en una propiedad representa una decisión importante.

Más allá del precio, es necesario analizar aspectos comerciales, financieros y legales.

Antes de comprar conviene revisar la situación registral y documentaria del inmueble.

Antes de vender, es importante establecer un precio competitivo y preparar correctamente la propiedad.

Y antes de invertir, resulta fundamental analizar la demanda, rentabilidad, costos y perspectivas de la zona.

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Fuentes

Banco Central de Reserva del Perú (BCRP)
Estadísticas del mercado inmobiliario y series de precios por metro cuadrado.

Banco Central de Reserva del Perú — Memoria 2025
Indicadores de ventas de viviendas, créditos hipotecarios y tasas de interés.

Banco Central de Reserva del Perú — Nota de Estudios N.° 16-2026
Indicadores del mercado inmobiliario correspondientes al cuarto trimestre de 2025.

Urbania — Index Lima
Información mensual sobre precios de venta, alquiler y rentabilidad inmobiliaria.